burbuja inmobiliaria

Pongámonos en situación. Hace diez años el sector inmobiliario español estaba en la cúspide y el acceso a la compra de una vivienda, ya fuera nueva o de segunda mano, era tremendamente laxo. Se concedían préstamos hipotecarios por encima del 100% para que el comprador pudiera hacer frente a la compra por la totalidad del precio más los gastos asociados. Y si además podía cubrir el mobiliario para crear su hogar, mejor que mejor.

Pero esto tenía un precio, la situación macro en Europa respecto a los tipos de interés se encontraban en máximos y en octubre de 2008 el Euríbor alcanzó el 4,846% (la inflación en España en el mismo periodo fue del 3,56%) al que si sumamos el diferencial de la entidad financiera, en torno al 1%, sitúan el tipo variable promedio por encima del 5,8%.

En base a este escenario, el propio Tribunal Supremo Español elevó al Tribunal Europeo el caso de un consumidor que denunció a su entidad, con la que tiene un préstamo hipotecario al 5,5% (inicialmente fue del 4,75%), el cual impaga, y que por contrato establecía que los intereses de demora se calcularían al 25% anual. Denunciando que se declarara nula esa cláusula por considerarse que era abusiva.

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El Tribunal Europeo avaló al Supremo español, referenciando a que éste en mayo de 2015 declaró abusivos los intereses de demora de un préstamo cuando superaran en dos puntos el tipo de interés del préstamo. Que en el caso de la denuncia, la diferencia es superior a ese límite (5,5% frente al 25% anual). En este sentido el Tribunal Europeo no se opone a que el Supremo español aplique su jurisprudencia por entender que ésta responde a la protección de los intereses de los consumidores.

Dicho caso se ha resuelto declarando suspendida dicha cláusula, sin perjuicio a seguir pagando el interés pactado por el préstamo, es decir, el 5,5%. En este sentido el juez deja sin aplicación dicha cláusula para que no afecte al consumidor, pero no tiene la capacidad para modificar el contenido del contrato. Dejando al cliente sin penalización alguna, pero manteniendo vigente la obligación de éste a pagar el interés pactado del préstamo.

Dario García, analista de XTB

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