El mercado del alquiler sigue al alza, pero comienzan a verse los primeros signos de moderación. Los expertos celebran estos indicios, pero alertan de que las medidas milagro como el coliving o el proyecto de ‘edificios colmena’ no son la solución.
Durante la presentación del XXX Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por el grupo inmobiliario Fotocasa, los expertos han explicado que en el segundo semestre de 2019 el precio medio nacional avanzó un 4,59%, pasando de los 11,10 euros por metro cuadrado de media, a los 11,61 euros, lo que muestra el cambio de tendencia después de cinco años de constante crecimiento.
ESTABILIZACIÓN
El precio del alquiler en las principales ciudades españolas también ha registrado alzas más moderadas. En concreto, en Madrid el precio se ha incrementado un 3,79%, y en Barcelona un 2,13%, una “buena noticia” que demuestra que estas grandes ciudades van camino de la estabilización de precios.
Para Tecnocasa, el sistema “no estaba preparado para el alquiler, sino solo para comprar y vender. Y ahora hay tensión porque hay una demanda de alquiler brutal”. De hecho, los días necesarios para alquilar una vivienda ha disminuido, pasando de 32 en 2018 a 30 un año después.
Otro indicador que han resaltado los expertos ha sido el perfil del arrendatario tipo: persona soltera, entre los 25 y 44 años, con contrato laboral indefinido, y mayoritariamente de nacionalidad española.
VIVIENDA USADA
El precio de la vivienda usada en España ha descendido en el segundo semestre de 2019 un 2,1% en tasa interanual, lo que sitúa el precio medio en 2.297 euros por metro cuadrado, frente a los 2.346 de un año antes. Según Tecnocasa, en la compra-venta también se observa el cambio de ciclo.
En las principales ciudades se han producido las caídas más marcadas, como Madrid (-3,85%) y Barcelona (-3,26%). Esta disminución “no es preocupante porque estamos acabando con el ciclo expansivo iniciado en 2013 para comenzar una etapa de moderación y estancamiento”.
Según Lázaro Cubero, director del departamento de Análisis del Grupo Tecnocasa, el número de ventas en las grandes ciudades está cayendo mientras que en ciudades más pequeñas aún sigue creciendo. La tendencia es el autoajuste del mercado, y después de cinco años creciendo se está llegando al límite.
Para el catedrático de Economía de la UPF y coordinador del Informe, José García-Montalvo, “la gente no está esperando a que baje el precio. Hemos tenido mucha demanda tanto de compra por inversión como de compra de renovación, es decir, gente que vende su casa y compra otra que se amolda más a sus necesidades”.
Además, pueden presumir de conseguir una financiación de hasta el 100% del importe de la vivienda. “Hay veces que conseguimos vender las viviendas por debajo del precio del mercado y se puede lograr el 100% de la hipoteca. En estos casos, aunque se logre la totalidad del crédito el banco suele pedir más garantías como aval bancario”, ha explicado el consejero delegado del grupo Tecnocasa, Paolo Boarini.
TRANSPARENCIA DEL MERCADO
Uno de los principales problemas del sector inmobiliario es la falta de transparencia en cuanto al precio real del suelo. Para Boarini sería necesaria la creación de un Índice de Precios: “el mercado es transparente, pero podría serlo aún más. Actualmente, el precio de compra-venta o alquiler solo los conocemos a través de portales inmobiliarios, pero no son un reflejo adecuado del precio real”.
Además, para el consejero delegado del grupo inmobiliario, se está produciendo un cambio de tendencia hacia el alquiler y “hay que tomar medidas, porque las medidas milagro no existen”, en relación a los nuevos modelos de edificaciones como el coliving o los ‘edificios colmena’, de 120 centímetros de ancho, 120 centímetros de alto y 220 de largo. “Estas no son soluciones, buscamos viviendas habitables, no colmenas».
Entre las posibles soluciones viables que presenta Paolo Barini destacan la compra de vivienda por parte del Estado en proporciones mayores, apostar por zonas que están parceladas como comercio o industria que se cambie la licitación a residencial; cambiar la licitación también de bajos comerciales y entresuelos que ya nunca más volverán a ser comercios, así como la colaboración público-privada en suelos dotacionales. Otra de las medidas que ha apuntado es que el Gobierno podía haber aprovechado y comprar viviendas del Sareb.
