Tiene cinco locales comerciales en Barcelona y uno en Santander. ¿Su nombre? Tander Inversiones Socimi. Se trata de una sociedad que se dedica a la inversión en inmuebles, en concreto, locales comerciales destinados al alquiler. Y ha sido la última incorporación al Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Con ella, son ya 47 las socimis admitidas a negociación.
¿Y qué es una socimi? Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria arrancaron allá por 1961 en los países desarrollados. La puesta de largo en España fue bastante después (2009), aunque su despegue ocurrió en diciembre de 2012. Fue una circular de febrero de 2013, que regulaba su incorporación al mercado, el espaldarazo definitivo para su expansión. Desde entonces no han parado de crecer.
La capitalización media de las Socimi está por encima de los 155 millones de euros
Empresas con centros comerciales, gasolineras, hoteles, viviendas, oficinas… conforman la cartera de este tipo de compañías cuyos activos superan los 12.200 millones de euros y cuya capitalización media está por encima de los 155 millones de euros.
Socimi con un capital mínimo
El motivo por el que este tipo de sociedades prefieran el MAB y no el Mercado Continuo es bien sencillo: los requisitos tanto a nivel de estructura, tamaño o liquidez son menos estrictos. ¿Qué otras características les definen? La obligatoriedad de repartir, al menos, el 80% de los beneficios obtenidos por las rentas; tributan al 0% sobre los beneficios cosechados, siempre y cuando cumplan una serie de requisitos, ya que si no lo hacen al 19%; y sus inmuebles tienen que estar, al menos, tres años dentro.
Eso sí, para que puedan incorporarse al MAB es condición indispensable que cuenten con la asistencia, dirección y control de un asesor registrado. ¿Qué otros atractivos poseen las socimi? Tanto gestoras, algunas vinculadas a entidades financieras aunque como unidades independientes, como grupos inmobiliarios e inversores extranjeros ven en ellas un instrumento más líquido que comprar en el mercado inmobiliario.
Fruto de ello, son los no residentes quienes se han sentido más atraídos por las Socimi. De hecho, más del 70% del dinero procede de más allá de nuestras fronteras. Sin embargo, de un tiempo a esta parte, grupos familiares españoles están mostrando su interés. La razón es bien sencilla: ya sea por motivos fiscales, por su transparencia, o por su accesibilidad, se trata de vehículos óptimos para los intereses de este tipo de compañías.
Otra seña de identidad es que poseen unos niveles de deuda muy controlados. Eso se debe a que ante la necesidad de atender el pago del dividendo antes de hacer frente al principal de la deuda hace que haya una mejor adecuación de los flujos de caja generados por los alquileres. También permiten el acceso a una serie de inversores que, de otra manera, no lo tendrían fácil; es un canal que permite ir aumentando capital y, por tanto, crecer; y se puede hacer con un solo inmueble en cartera.
¿Y cuáles son las sombras? Al estar cotizadas, exige un determinado nivel de información, una estructura y unos gastos que conllevan determinada liquidez. ¿Quiénes ya se han decantado por ellas? Por ejemplo, la familia de Pierre Castel, una de las grandes fortunas de Francia (la socimi se llama Zambal); Hispania y el grupo Barceló (Bay Hoteles & Leisure); Bankinter y Sonae Sierra (Ores); o el Grupo Azora (Colón Viviendas).
Por término medio, una socimi suele tener entre 5 y 20 activos en cartera. Otro de sus rasgos es que se centran básicamente en oficinas, viviendas para alquiler y hoteles (aunque ya hemos visto que están abriendo su espectro). Y las zonas en las que se mueven ‘como pez en el agua’ son principalmente Madrid, que suma alrededor de dos tercios del total, seguida de Barcelona y la Costa del Sol malagueña.
