El sector hotelero español está viviendo un verano “movido”, muy dinámico tanto en inversión como en operaciones corporativas. España es un destino turístico de primer orden y este negocio está “en el foco”. Las opas han vuelto a escena (ahí tenemos los casos de NH y Barceló, por ejemplo), el apetito de los inversores internacionales no para de crecer y una ola de transacciones están cambiando el mapa del sector para siempre.
En general, la inversión en activos hoteleros genera retornos más altos que los de otros segmentos inmobiliarios, pero también lleva asociados mayores riesgos. El buen momento de la economía española, la abundante liquidez y los tipos de interés favorecen los movimientos, pero hay otro factor más en juego: un inevitable proceso de consolidación. El sector hotelero todavía está muy atomizado y la concentración es, muchas veces, la única alternativa para sumar masa crítica y generar sinergias.
La llamada por algunos “fiebre hotelera” es imparable, con Blackstone como inversor más activo. El fondo estadounidenseya es el mayor propietario de hoteles de España tras culminar su opa sobre Hispania con una oferta mejorada, que valoraba la socimi en casi 2.000 millones de euros.
En su afán por convertirse en líder del sector, antes hizo otras compras, como la cartera de hoteles de HI Partners, adquirida a Sabadell por 630 millones de euros. El fondo estadounidense desembarcó en Hispania el pasado mes de abril haciéndose con el 16,56% del capital en manos del magnate George Soros y, luego, comunicó su intención de lanzar una opa. Para allanar el camino y asegurar el éxito de la operación, elevó el precio un 4,6%, hasta los 18,25 euros por acción.
Con este movimiento logró ganarse al consejo de administración de Hispania y a uno de sus principales accionistas, la mexicana Canepa. Además, quitó un peso de encima a la gestora de la socimi, Azora, que había decidido mantener los planes iniciales y liquidar la compañía antes de marzo de 2020, fecha en la que se hubieran cumplido seis años de su salida a Bolsa. La opa también ha brindado a los accionistas la posibilidad de bajarse del tren antes de la última parada, evitando volatilidades o potenciales riesgos.
Blackstone ya es el gigante hotelero español. Su oferta por Hispania ha supuesto un antes y un después en la consolidación del sector
La otra opa que pretende crear un gigante hotelero, y que no se ve con tan buenos ojos, es la presentada por Minor sobre NH Hotel Group. Por las propias palabras de su presidente, Alfredo Fernández Agras, todo hace presagiar que el máximo órgano ejecutivo de la hotelera se opondrá a la oferta de la tailandesa alegando un “precio insuficiente”, que no refleja el valor real de la compañía. El mismo motivo que alegó para rechazar la anterior propuesta de Barceló, lanzada en noviembre y que pretendía controlar, mediante una fusión inversa, el 60% del capital de la española.
Barceló intentó replicar con NH la compra que hizo en 2015 con Occidental Hoteles, pero esta vez sin éxito. Su oferta valoraba el grupo en 2.480 millones de euros y creaba un gigante con una facturación de 3.000 millones de euros y más de 600 hoteles, pero no ofrecía liquidez a los accionistas. Minor sí pagará en metálico, pero su precio sigue siendo inferior al valor que el consejo de NH otorgó a la firma hotelera para argumentar su rechazo a Barceló. Algunas fuentes financieras no descartan incluso que pueda surgir una contraoferta que desafíe a Minor, lo que avivaría aún más la lucha.
Comienza otra cuenta atrás para NH, que lleva meses en el “escaparate”. De momento, Minor ha confirmado la compra del 17,6% de NH a HNA y sigue perfilando su opa, dirigida al 70,18% del capital que no controla.
La calma que parecía reinar en el Consejo de Administración de la hotelera desde la salida del grupo chino HNA hace dos años se ha esfumado. La irrupción de Minor ha vuelto a dividir al máximo órgano ejecutivo enfrentando a Oceanwood y Hesperia. El descontento entre los accionistas de la hotelera española es evidente. De hecho, Hesperia baraja salir de NH ante la incertidumbre del futuro con la tailandesa.
NH, BARCELÓ Y EL FENÓMENO SOCIMI
En el mercado hotelero han irrumpido también como nuevos jugadores las sociedades inmobiliarias, protagonistas de una parte importante de la inversión. Este instrumento está canalizando el capital internacional hacia España y catapultando los volúmenes de inversión extranjera. La figura de las socimis, junto a los inversores internacionales, especialmente estadounidenses, asiáticos y europeos, son los grandes dinamizadores del mercado hotelero en España.
Estamos asistiendo a la creación de los grandes grupos hoteleros españoles que competirán por las primeras plazas mundiales
El propio Barceló también ha creado con Hispania su propia socimi de hoteles vacacionales. En realidad, es la única sociedad inmobiliaria especializada en este ámbito y sus promotores le auguran un gran éxito. Tras la adquisición de Occidental Hoteles, la empresa quiere seguir creciendo de forma inorgánica. Su plan era terminar 2018 con 83 hoteles y cerca de 19.000 habitaciones en Latinoamérica, España, Europa y Asia, combinando la fórmula de propiedad, alquiler, gestión y franquicia.
Este interés creciente por activos y plataformas hoteleras le llevó a crear la socimi Bay Hotels & Leisure, cuyo objetivo es adquirir hoteles vacacionales que, en parte, serán gestionados por el propio Barceló. Vicente Fenollar Molina, director general Económico-Financiero del grupo, destaca las oportunidades que ofrece España para crecer en el segmento vacacional consolidando un sector muy fragmentado. “Vimos que nuestros objetivos estratégicos coincidían con los de Hispania y pensamos que era un buen socio para hacer una inversión estratégica, mientras seguimos gestionando los activos con un contrato de alquiler a largo plazo”, explicaba.
Otro tema es la necesidad de reposicionamiento de los activos en un mercado cada vez más competitivo y global. Aunque España tiene una de las mayores redes de infraestructuras orientadas al turismo del mundo, existen activos hoteleros en excelentes ubicaciones que deben revisar su posicionamiento.
La actividad industrial de un hotel es muy compleja porque, a las dificultades propias de la promoción inmobiliaria, se añaden los riesgos operativos de conseguir tasas de ocupación muy elevadas que permitan asegurar unos retornos constantes. No es extraño que durante los últimos años las grandes cadenas hoteleras españolas hayan seguido una estrategia “asset light”, es decir, apostando por separar la gestión de la propiedad del activo para centrar sus esfuerzos en su verdadero negocio, sin asumir el riesgo asociado al inmueble. Esta disociación entre inversión inmobiliaria e industrial también ha atraído más capital al sector como consecuencia de la mayor rotación de activos.
Todo apunta a que España protagonizará este verano otra temporada estival de récord en ocupación hotelera. En puntos turísticos como Valencia o Alicante y en la Costa del Sol aspiran a colgar el cartel de completo, animados por la buena dinámica de la economía española y el creciente flujo de turistas.
España es un destino turístico de primer orden. El año pasado, nuestro país ya se alzó como el segundo país en recepción de turistas extranjeros, por detrás de Francia y, por primera vez, por delante de EEUU. Ese buen momento del turismo en España se refleja en la llegada de turistas extranjeros, que ha crecido casi al 10% durante los dos últimos años.
¿Qué futuro les espera a los hoteles pequeños y familiares? ¿Serán víctimas de la concentración del sector?
El apetito inversor por el mercado hotelero español también sigue en niveles muy elevados, encarando el cuarto año consecutivo de máximos históricos. Según el informe anual de la división de Hoteles de Colliers Internacional, en el primer semestre del año España ha marcado el segundo mayor registro de inversión semestral de su historia, con 1.830 millones de euros, cayendo un 13% respecto al récord absoluto de 2017 en inversión hotelera, cuando se superaron los 3.000 millones de euros. Parece que surgen los primeros indicios de desaceleración.
El primer semestre del año se ha caracterizado por la extraordinaria actividad de compraventa de carteras hoteleras, que han concentrado el 60% de la inversión total. Miguel Vázquez, director de Hoteles de Colliers International, explicaba que “el volumen conjunto en esos últimos tres años y medio asciende a 10.535 millones de euros, lo que supone una media anual de 3.010 millones”. A esta cifra hay que sumar los casi 1.000 millones de euros de media invertidos anualmente en capex de reposicionamiento y en construcción de nuevos hoteles.
SIN TAMAÑO ES COMPLICADO
Las operaciones en curso están cambiando el mapa del sector hotelero español para siempre y suponen avances hacia la consolidación. Sin duda, la enorme atomización del mercado es una de sus grandes asignaturas pendientes. Nuestro país tiene grandes players, entre ellos, algunos de los mayores especialistas mundiales en el segmento vacacional, pero su tamaño todavía es muy reducido frente a los grandes grupos internacionales.
La generación de sinergias en el sector hotelero es muy clara. Con la excepción del segmento de lujo, el resto de subsectores hoteleros están basados en economías de escala: cuanto mayor es el número de habitaciones, mayor es el margen bruto operativo de cada explotación.
Una vez más, el tamaño sí importa. Para poder competir a nivel global, el sector hotelero español está haciendo un esfuerzo de concentración. Sin pausa, pero sin prisa. Resulta necesario para invertir en posicionamiento de marca y en programas de fidelización y para reducir la dependencia de las agencias de viajes online, que suponen costes tan elevados para las cadenas. Es una tendencia imparable y ya hemos asistido a los primeros pasos en la creación de los grandes grupos hoteleros españoles que competirán por las primeras plazas mundiales.
En esta carrera por ganar tamaño, ¿qué futuro les espera a los hoteles pequeños y familiares, con más o menos encanto? ¿Desaparecerán víctimas de la concentración? ¿Qué se perderá con ellos? Desde luego, ése es otro debate. Vivimos en tiempos contradictorios y los hoteles también abrazan esa contradicción. Pero, sin duda, los pequeños no lo tendrán fácil. Para poder competir, necesitarán innovar, ajustar precios y diferenciarse tomando estrategias y caminos muy variados.
Hay nuevos perfiles de cliente que requieren nuevas clases de hotel. Los alojamientos pequeños que capearán el temporal serán aquellos con personalidad propia, que sepan fidelizar, prestar un buen servicio y hacer que el cliente se sienta único. El mercado hotelero global se está moviendo para lograr economías de escala a través de compras y consolidaciones, pero no siempre el hotel grande se comerá al chico. La historia nos dice que las hormigas, a veces, pueden llegar a asustar a los elefantes. Seguro que en NH o Barceló han tomado nota
