Tras la constante subida en los precios del alquiler y en la compraventa de viviendas, con el crecimiento de precios más importante desde que la crisis tocó fondo, el abanico de posibilidades que existen hoy en día para apostar por el negocio inmobiliario es bastante más amplio que por entonces.
La compra directa de inmuebles, los fondos inmobiliarios o las acciones de inmobiliarias y socimis en Bolsa son alternativas que gozan del beneplácito de los analistas. Tras la batería de resultados conocida en estas últimas semanas, me gustaría centrarme en las dos socimis que cotizan dentro de nuestro principal selectivo de referencia, y poder analizar sus expectativas de cara al medio plazo.
En primer lugar la compañía Merlin Properties, que debutó en la Bolsa española en el año 2014 vive uno de sus mejores momentos. Tras un arranque dubitativo, en el momento que salió a Bolsa en el año 2014, donde alcanzó mínimos históricos en los 8 euros por acción, la gran subida de la semana pasada gracias a sus resultados anuales, le ha proporcionado un impulso importante que le permite cotizar muy cerca de sus máximos históricos alcanzados a finales de 2015, cuando llegó a superar los 12 euros por acción.
Los resultados del año vuelven a mejorar las expectativas de los analistas, sobre todo por la revalorización de sus activos y el aumento de los ingresos por las rentas de alquiler. En el cómputo general obtuvo unos ingresos de 484,3 millones de euros, un 34% más que el año anterior. De ellos, 469,4 millones se correspondieron a las rentas de los inmuebles que alquila, lo que supone un aumento del 33,7%, a nivel geográfico destacan los edificios de oficinas en Madrid, Barcelona, Lisboa, beneficiadas por un aumento en las rentas y del incremento de ocupación que pasa del 87,9% al 88,2%.Reducir su deuda y aumentar las compras en Portugal son sus próximos objetivos.
Un paso más atrás se encuentra la compañía inmobiliaria Colonial. Tras el proceso de ampliación de capital en el mes de abril del año 2014, tocó fondo al llegar a cotizar en 4,97 euros, que sin embargo ha dejado atrás llegando a estar cercano a romper la barrera de los 9 euros por acción.
A pesar de haber ganado durante el año 2017 la cantidad de 683 millones de euros, un 149% más que el año anterior, la firma ha destacado por su reconversión a socimi, el regreso al Ibex 35 y lanzar con éxito una oferta pública de adquisición (OPA) sobre su rival Axiare.
Las principales cifras operativas son levemente inferiores a lo esperado por el descenso de rentas en París (-1%). No obstante, la reducida tasa de desocupación (4%), el incremento medio del 9% en las renovaciones de contratos firmados en 2017 y el creciente peso de Madrid en la cartera de activos (mercado con mayor potencial de incremento de rentas) ofrecen buenas perspectivas para 2018.
Por tanto, y aparte de los demás vehículos de inversión en la materia, las socimis se encuentran en un estado de sólido crecimiento, con una situación de optimismo de cara a estos próximos meses, con un crecimiento económico moderado en las principales regiones de las compañías mencionados, una inflación mayor, y con políticas monetarias en Europa que facilitan el crecimiento y auge del sector inmobiliario.
Además, un posible frenazo del sector inmobiliario no afectaría tanto a las socimis, ya que se ha conseguido diferenciar entre promotores y constructores y los que se dedican al arrendamiento de activos, que tal y como contempla la ley deben estar en alquiler durante tres años, lo que limita la rotación y aporta estabilidad al mercado.
Manuel Pinto, analista de XTB
