La supuesta recuperación del mercado de la vivienda en España se centra en dos vectores: los inversores (grandes fondos) y en la compra de reposición. En este último apartado hay un grupo que destaca por encima del resto. Se trata de las familias -sobre todo jubilados- que deciden volver a las grandes ciudades -Madrid y Barcelona- después de vender su piso en las afueras.
En España, la evolución del precio de la vivienda de obra nueva ha vivido dos escenarios muy distintos. Hay un contraste tremendo entre la capital, la Ciudad Condal y el resto de capitales de provincias. Barcelona ha crecido un 33% y Madrid un 28% desde los mínimos del año 2014, cuando la media nacional ha estado en el 17,8% (es decir, crecimientos de un poco más del 2,5% por año en el que se incluyen Madrid y Barcelona). O lo que es lo mismo el resto de ciudades han crecido al ritmo del PIB, según datos de Sociedad de Tasación. Por eso la consultora se pregunta si el mercado está saliendo del bache o vive dos focos muy diferenciados.
Al crecimiento imparable del precio de las viviendas en Madrid y Barcelona han contribuido -aunque parezca mentira- los jubilados. Muchos sujetos de este grupo pueden presumir de tener su casa pagada en las afueras y buscan cambiarla por una vivienda más cerca del centro. Todo esto se produce en un mercado en alza. “La realidad es que el sector está constituido por inversores y por la compra de reposición en Madrid y Barcelona”, afirma Juan Fernández-Aceytuno, CEO de Sociedad de Tasación.
Esta teoría también produce un efecto rebote en la periferia de la capital y de la Ciudad Condal, porque los precios de las viviendas de los municipios cercanos a estas dos ciudades han sufrido un aumento. Por ejemplo, los pueblos del Corredor del Henares (Madrid) han sufrido incrementos de hasta el 15%. Los jubilados buscan una zona más céntrica y para ello ponen en venta sus pisos y los jóvenes se mudan a la periferia porque encuentran precios más asequibles, a pesar del efecto rebote.
Esta tendencia demuestra que en realidad el sector todavía no se ha recuperado, según señalan desde Sociedad de Tasación. De hecho, la consultora ha detectado que la evolución del mercado ha dejado fuera al comprador de primera vivienda. “Ve que su sueldo crece por debajo de las pensiones, sus contratos tienen una temporalidad baja y una incertidumbre importante”, afirma Fernández-Aceytuno.
“Creemos que España todavía no ha recuperado el pulso inmobiliario. Hemos crecido por encima del 2% cada año y ese dato no se corresponde con la demanda que existe de vivienda”, afirman desde Sociedad de Tasación.
La consultora también se muestra crítica con la situación del alquiler en España. Aquí los jóvenes son los protagonistas y no los jubilados. Los primeros son los que tienen mayores problemas de acceso a la vivienda y nadie ha tenido en cuenta su situación actual.
Los jubilados buscan una zona más céntrica y para ello ponen en venta sus pisos y los jóvenes se mudan a la periferia
“Los jóvenes están pagando la fiesta. Es necesario que el país haga una pausa y estudie bien las medidas. Nosotros pensamos que hay que equilibrar la protección al arrendatario y de manera paralela asegurar la seguridad jurídica al propietario. Ahora, las medidas van sólo en una dirección. Esto no está ayudando al fin que persigue (el Gobierno). No proteger al arrendador es desproteger al arrendatario”, afirma Fernández-Aceytuno.
Esta situación es más visible en ciudades como Madrid o Barcelona por varios factores, entre los que se encuentra la compra por reposición –familias y jubilados que tienen su casa pagada y deciden vender para comprar una de nueva construcción en zonas más céntricas-. Otras causas están relacionadas con el empleo –la mayor oferta laboral se concentra en la capital y en la Ciudad Condal-, el número de estudiantes que vienen a estas ciudades y la inversión de compra como refugio –capital extranjero, sobre todo, que ve oportunidad de negocio en Madrid y Barcelona.
Para atajar este problema, Sociedad de Tasación cree que lo más importante es realizar una buena recolección de información. Es decir, trabajar en base a unos datos, porque el mercado habla de que las viviendas en alquiler está en manos de propietarios privados, pero ¿qué sabe el Gobierno Central de esto? “Antes de hablar de políticas del alquiler, hay que hablar cómo vamos a medir la información”, afirma Fernández Aceytuno.
DESCIENDEN LAS RENTABILIDADES EN MADRID Y BARCELONA
En cuanto a las rentabilidades del alquiler, Madrid y Barcelona sufren porcentajes negativos -2,3% y 6,9%, respectivamente-. Pero esto es una consecuencia de la evolución del mercado. “Esto sucede porque el precio da la compra crece más que el de alquiler en estas ciudades”, puntualizan en Sociedad de Tasaciones.
De todos modos, Fernández Aceytuno se muestra optimista para este 2019. Este entusiasmo se fundamenta en gran parte por la celebración de los próximos comicios autonómicos. “La vivienda va a ser un punto importante en los programas electorales. Creo que vamos a ver muchas ofertas y va a estar en el candelabro mediático”, afirman el CEO de la consultora.
