Óscar Larrea (Engel & Völkers): “Es un lujo vivir en Madrid”

La agencia inmobiliaria alemana Engel & Völkers lleva más de 40 años en el mercado de alto standing. Actualmente la compañía está presente en más de 30 países en cuatro continentes y cuenta con el apoyo de 12.000 personas que operan bajo el paraguas de su marca. Desde su base de operaciones en la capital, ubicada en la calle Génova, MERCA2 ha tenido la oportunidad de analizar el sector con su director general en Madrid, Óscar Larrea.

¿En qué momento se encuentra el mercado inmobiliario en Madrid?

Podríamos catalogarlo como momento “in”: incertidumbre, inseguridad, inestabilidad. Si en conjunto, el año pasado fue el mejor ejercicio tanto en volumen como en número de transacciones en España desde 2007, según datos del Ministerio de Fomento, cabe destacar que durante los dos últimos trimestres se registró un descenso en ambos indicadores por la incertidumbre política que se ha prolongado hasta el segundo trimestre del actual ejercicio.

2019 ha sido bastante inestable con momentos muy buenos salpicados de periodos negativos para el sector afectados, principalmente, por la situación política y económica tanto del país como del entorno europeo. Esta situación ha llevado tanto a los grandes fondos como al particular a dilatar la compra, provocando un descenso de transacciones durante el año. No obstante, somos optimistas y vemos que tras los meses de inestabilidad e inseguridad ha regresado el buen momento para la compra de vivienda.

¿Cómo es la vivienda tipo que ofrece Engel & Völkers?

A pesar de que nos conocen por el lujo, a raíz de la apertura del Metropolitan Market Center (MMC) en 2014 hemos diversificado el modelo de negocio. Seguimos presentes con franquicias y tiendas propias en zonas muy prime, pero al contar con 440 agentes solo en Madrid, ya podemos abarcar un mercado mucho más amplio, siempre que cumpla los estándares de calidad exigidos por la marca. En la actualidad, ofrecemos vivienda muy exclusiva, pero también enfocada a la clase media, en zona muy prime.

En mi opinión el lujo es vivir en un piso con unas buenas calidades rodeado de zonas verdes en las que poder salir a correr, a disfrutar del aire libre y que esté dotado una gran variedad de servicios y comunicaciones. Es decir, una buena vivienda que te ofrezca y garantice una buena calidad de vida.

¿Cuál es el perfil medio de los compradores de viviendas de lujo en Madrid?

En Engel & Völkers tenemos varios perfiles dependiendo de las zonas. Además de los compradores con alto poder adquisitivo, podemos dividir en tres el perfil de nuestros clientes. En primer lugar, aquellos que no puede comprar una vivienda y prefieren alquilar. En segundo lugar, las personas que prefieren vivir más alejados del centro para residir en una casa entre 180.000 y 250.000 euros dentro de una urbanización con piscina y pádel, entre otros equipamientos. Y, por último, las socimis y fondos de inversión que compran activos para luego desarrollarlos y venderlos o alquilarlos.

La ventaja de nuestra cartera de más de 100.000 clientes (20.000 de ellos activos actualmente.) es que damos servicio a todos ellos desde nuestras divisiones de alquiler, obra nueva y residencial.

También el precio marca el perfil de cliente atendiendo a su nacionalidad. En precios por debajo de 500.000 euros, el 90% de nuestro cliente es nacional. Entre 500.000 euros y un millón, el internacional sube hasta el 15-20% para, a partir del millón, alcanzar el 30%. En el caso de la vivienda muy prime, por encima de cinco millones de euros, el 80% de nuestros clientes son extranjeros. Sobre todo, latinoamericanos (80%) y europeos (20%).

¿Cuáles son las ventajas competitivas de Madrid en el ámbito de las viviendas con respecto a otras ciudades europeas?

Son muchas. Si comparamos las comunicaciones, infraestructuras y dotaciones que tenemos en Madrid y en el resto de España vemos que están muy por encima de las que existen en las principales capitales europeas. La diversidad cultural que hay ahora mismo en España hace que muchos extranjeros se interesen por venir a vivir aquí y uno de los destinos principales es Madrid. Principalmente en el caso de los latinoamericanos, que ven la capital como un centro de operaciones para visitar otras ciudades españolas y europeas.

La diversidad cultural que hay ahora mismo en España hace que muchos extranjeros se interesen por venir a vivir aquí y uno de los destinos principales es Madrid.

Sin olvidar la climatología, la gastronomía y la mayor capacidad hotelera de Madrid. La fuerte apuesta de fondos de inversión y las principales cadenas hoteleras con proyectos como el de Canalejas y la plaza de las Descalzas, entre otros, dota de un mayor número de visitantes a la capital que es, junto a Barcelona, uno de los principales destinos turísticos de España.

¿Los desarrollos del sureste ofrecerán suficiente oferta de vivienda a la demanda existente en Madrid?

Actualmente hay una importante falta de suelo en Madrid, situación de la que han alertado  todos los actores del sector inmobiliario, y los posibles proyectos como Campamento, Distrito Castellana Norte, Sureste, Calderón… van con mucho retraso por diferentes motivos. Los mayores desarrollos durante estos últimos años han estado en el sur con los PAU de Villaverde, en el noroeste de la capital en Boadilla o en el este en El Cañaveral. Aun así, todavía existe una falta de oferta en obra nueva.

También en segunda mano. A pesar de la gran oferta, contamos con una cartera que algunas veces no resulta demasiado atractiva para los clientes que buscan propiedades reformadas o viviendas a las que se pueda entrar a vivir rápidamente. Muchos de ellos optan finalmente por la obra nueva. Si bien el perfil del comprador de segunda mano sigue ahí impulsado por el difícil acceso a una vivienda debido a las subidas de precio de estos años, que se estabilizarán estos próximos meses.

La oferta inmobiliaria de Madrid es muy buena. Solo hay que saber encontrarla y ver dónde puedes comprar en función de las posibilidades que tengas. La oferta es mucho mayor en el perfil medio de compradores, pero la demanda también lo es. Los precios de las viviendas por encima del millón de euros y las propiedades singulares y exclusivas en zonas prime (como Salamanca, Recoletos, Castellana, Jerónimos o El Viso) se han incrementado desde 2012 hasta hoy, tanto en obra nueva como segunda mano. No obstante, aquellas con un coste por encima del precio real de mercado tendrán rectificar esa desviación para tener salida.

En cuanto a cifras, ¿han vendido más que en 2018 (hasta septiembre)? ¿Su facturación cómo ha evolucionado?

Desde la apertura en 2014 del Metropolitan Market Center (MMC) de Madrid, nuestros mejores tres meses de facturación han sido mayo, junio y julio de este año, superando el primer trimestre de 2018.

Prevemos cerrar este año como el pasado, con un crecimiento de la facturación en torno al 5-10%. Depende de lo que ocurra en este mes y medio a nivel político y económico, pero ha sido un año bastante bueno en el que hemos inaugurado un nuevo MMC en El Plantío con más de 1.000 m2 con unos 120 agentes que serán 180 a finales de 2020. Más allá de la ciudad de Madrid nuestra zona de expansión es el norte, noroeste y noreste de la capital.

Hemos notado un pequeño descenso en operaciones por encima de 3-4 millones de euros tras el gran número de operaciones realizadas en 2017 y 2018 con clientes venezolanos. Aunque los compradores mexicanos no han llegado en el volumen esperado creemos que esa demanda llegará y hará que cerremos operaciones de ese tipo durante el primer trimestre de 2020 si todo se estabiliza.

¿Cómo cree que será el mercado inmobiliario de Madrid dentro de 20 años?

Es difícil decir cómo será en seis meses, imagina dentro 20 años. No creo que se parezca en nada a lo que estamos viendo ahora ni a lo que hemos visto durante estos últimos años. Las viviendas las demandarán nuevas generaciones. El uso de las redes sociales y la tecnología cambió el mundo y también está cambiando el panorama inmobiliario con todas las startups, proptech, plataformas, etc. que han nacido. Aún no han dado el salto cuantitativo ni cualitativo, tienen su pequeño nicho de mercado y nosotros nos estamos adaptando a los nuevos tiempos.

¿Es un lujo vivir en Madrid?

Sin duda. Vivimos en una ciudad en la que tenemos absolutamente de todo. No nos falta de nada en ocio, gastronomía, comunicación, servicios, dotaciones… Creo que somos unos privilegiados. No solo por contar con todo esto, sino porque es nuevo, moderno. Tenemos un Metro relativamente joven y contamos con buenos hoteles y restaurantes. Además, no paran de abrir lugares de ocio en las zonas más famosas de la capital. Es una ciudad que los madrileños, el Ayuntamiento y la Comunidad continuamente apostamos por renovar y actualizar para mantenerla como una ciudad versátil, cosmopolita, moderna y abierta a la gente.

Algunos estudios apuntan que los precios de las viviendas de lujo en Madrid han entrado en una fase de estabilización. ¿Cómo los ve usted?

Durante este año ha habido cierta estabilidad en el crecimiento de los precios, en torno al 5-6%. Para 2020 prevemos unas subidas similares en zonas donde todavía hay margen al tener más demanda que oferta. También esperamos un incremento de precios en el mercado del alquiler a la espera de saber si hay regulaciones por parte del Ayuntamiento o el Gobierno central.

Creo que es un año de estabilidades. Venimos de una época de fuerte crecimiento y ahora lo que toca es uno sostenible en zonas con potencial y una rectificación de precios en aquellas donde hayan subido demasiado.

¿Cómo asumiría el mercado la regulación del precio del alquiler?

Muchos países han intentado regularizar los mercados inmobiliarios y considero que es un error por parte de los políticos. Sobre todo, porque hay que tener un gran conocimiento del mercado para intentar poder regularizarlo. El mercado se regulariza solo, solamente  con la oferta y la demanda. Hay que tener en cuenta que la mayor oferta, tanto en alquiler como en venta, es del cliente particular, no de grandes fondos ni socimis.

Hay que tener en cuenta que la mayor oferta, tanto en alquiler como en venta, es del cliente particular, no de grandes fondos ni socimis.

Si eres propietario de un inmueble tienes que saber a qué precio lo puedes sacar al mercado para obtener una buena renta y tener un inquilino a largo plazo. A cualquier persona que tiene un piso en alquiler lo que más le interesa no es ganar mucho, sino tener una cierta rentabilidad con la que se sienta cómoda por la inversión que hizo en su día y que se dilate en el tiempo.

Los grandes actores como ayuntamientos, comunidades, Gobierno, socimis y fondos, son los que tienen capacidad de aportar en grandes volúmenes esa oferta que a día de hoy falta en España y más en concreto en Madrid.

La nueva ley de arrendamientos ha provocado una subida de precios. Ha generado inestabilidad e inseguridad. No ha habido un efecto de regularización y estabilidad de precios. Al revés. Están consiguiendo que esos precios sigan subiendo. Regularizar los precios no es la panacea. No se están dando cuenta de que el daño se lo están haciendo a la población en general, los principales dueños de viviendas en alquiler y venta.

¿Un último mensaje para la sociedad como experto en el mercado inmobiliario?

Un mensaje de tranquilidad. El sector inmobiliario vive sus mejores años desde 2007. Las cosas se están haciendo muchísimo mejor que en el periodo 2000-2007. No hay un exceso de financiación y hemos aprendido de las malas prácticas cometidas. Las inversiones se realizan tras unos exhaustivos estudios, por lo que no veo una crisis como tal, tan solo una caída de los precios. En resumen, estabilidad y leve desaceleración.