Las grandes socimis rinden cuentas esta semana y deberán demostrar si su músculo financiero ha resistido los efectos de la crisis sanitaria por el covid-19. Se trata de la prueba de fuego, sobre todo para Merlin Properties, cuya exposición en la conocida como ‘Operación Chamartín’ puede pasarle factura.
Esta semana es el turno de los gigantes inmobiliarios y sus resultados del primer trimestre del año. La primera en desfilar será Colonial, que el miércoles día 13 dará detalles sobre el efecto del coronavirus en sus cuentas.
Tras ella, el jueves día 14 tanto Merlin Properties como Grupo Lar serán los encargados de desvelar sus resultados referentes a los tres primeros meses del año. Aunque todas las socimis van a sufrir el varapalo de la actual situación económica, la compañía liderada por Luis Pereda lo hará en mayor medida debido a su especialización en centros comerciales.
Pero los expertos no prevén fuertes descalabros en estos resultados, y auguran que la peor parte se reflejará en las cuentas del segundo trimestre. De hecho, el Estado de alarma se decretó el pasado 14 de marzo, lo que supone que este balance solo incluye las pérdidas de dos semanas.
RIESGO DE CAÍDA DE INQUILINOS
Según ha informado a MERCA2 Joaquín Robles, analista de XTB, Merlin Properties, Colonial y el Grupo Lar tienen un negocio muy similar de alquiler de espacios para oficinas, centros comerciales y de logística, y contaban antes del inicio de esta crisis con altas tasas de ocupación.
“La gran amenaza para este sector es que, debido a la actual desaceleración económica, muchos de sus clientes dejen de alquilar sus espacios”. Sin embargo, algunas de estas socimis no esperan bajas este año, ya que mantienen contratos anuales con la mayoría de sus inquilinos, y muchos de estos arrendamientos ya se han prorrogado hasta 2021.
Para el analista, “todas ellas están han sufrido fuertes caídas desde el inicio de esta crisis ya que, aunque es verdad que la mayoría de sus activos están valorados a precios actuales, y la mayor parte de ellos se encuentran alquilados, no es seguro que sigan ofreciendo los mismos flujos de caja”.
DEPRECIACIÓN DE ACTIVOS
En el caso de que las perspectivas económicas continúen empeorando durante los próximos meses, “además de la depreciación que puedan sufrir sus activos, la tasa de ocupación podría descender, lo que generaría unos menores ingresos potenciales”, alerta Joaquín Robles.
En una comparativa entre Merlin Properties y Colonial, desde XTB destacan que ambas socimis cuentan con un 98% de ocupación en sus activos, que hasta ahora le han reportado unos beneficios estables y crecientes. Sin embargo, durante esta crisis Merlin ha caído un 40%, frente al 28% de Colonial.
“Aunque se pueden resentir en el caso de que la desaceleración económica se profundice, cuentan con sólidos estados contables. La deuda sobre sus activos es del 40%. Además, tienen la mayor parte de sus activos en núcleos urbanos de grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Lisboa en el caso de Merlin y Madrid, Barcelona y París en el caso de Colonial.
En cuanto a Colonial, cabe recordar que, con el objetivo de reforzar su liquidez y hacer frente a la crisis, suscribió un préstamo sostenible de 200 millones con cuatro entidades financieras (BBVA, BNP Paribas, Natixis y CaixaBank).
MERLIN Y LA OPERACIÓN CHAMARTÍN
Para el analista de XTB, una de las razones por las que Merlin puede estar comportándose peor es su reciente entrada en Distrito Castellana Norte. “Al tratarse de una operación inmobiliaria, una desaceleración económica, la podría retrasar”.
Según Joaquín Robles, desde finales de 2019, Merlin Properties ha incrementado su exposición a la operación Chamartín. Primero, tras la compra del 14.46% a la constructora San José, y segundo con la intención de ampliar su posición hasta el 51%. BBVA dueña del 76% del proyecto estaría dispuesta a reducir participación con el objetivo de limitar su exposición inmobiliaria.
«Esta operación se paralizó al no confirmarse la autorización de la Comunidad de Madrid, y ahora, la posibilidad de que la economía española entre en una profunda recesión, podría retrasar todavía más la construcción de este proyecto. Una de las principales razones por las que Merlín accedió a este proyecto es porque estima que el 81% de los espacios se destinarán a oficinas».
En concreto, la inversión de Merlin Properties en la conocida como ‘Operación Chamartín’ asciende a 410 millones de euros. De los que 168 millones se destinaron a la compra del 14,5% de la empresa Distrito Castellana Norte.
“La paralización económica, podría generar un periodo recesivo donde se frenaría la inversión y el consumo. Este factor podría explicar la diferencia en el comportamiento de ambas socimis”, explica Joaquín Robles.
LA AMENAZA PARA GRUPO LAR
Por otro lado, la socimi más perjudicada por esta crisis está siendo el Grupo Lar, que acumula una caída del 47%, ya que basa la gran parte de su negocio en centro comerciales, que han estado completamente cerrados por el confinamiento y se espera que recuperen su actividad de manera progresiva.
El Grupo Lar, que venía de reducir su beneficio en 2019 un 38% debido a desinversiones, “se verá amenazado con la posibilidad de que muchos de sus inquilinos enfrenten dificultades por el fuerte descenso de su facturación”, concluye.
